Hipoteczny blog kredytowy - dla tych co kupują mieszkanie na kredyt

Temat rzeka - jaki kredyt mieszkaniowy będzie lepszy - czy kredyt w rodzimej walucie czy może w walucie obcej? Każde rozwiązanie ma swoje plusy.. i niestety także minusy. Postaram się opisać kilka podstawowych spraw, na które warto zwrócić uwagę przed decyzją o wyborze waluty kredytu hipotecznego.

Na chwilę obecną atrakcyjniejsza wydaje się być oferta kredytów walutowych. Przede wszystkim chodzi o wysokość miesięcznej raty, która nadal jest niższa od kredytów w złotówkach. To najważniejsza zaleta kredytów walutowych... i chyba jedyna. Decydując się na taki kredyt bierzemy na siebie także dodatkowe ryzyko - ryzyko, że coś pójdzie nie tak.

Podstawowe zagrożenie to wahania kursu walut. Posłużę się przykłądem franka szwajcarskiego - kto brał kredyt przy kursie 2,20 dzisiaj spłąca go po kursie okolo 3,00. I choć spadło ostanio oprocentowanie franka (bank centralny w Szwajcarii bronił kraj przezd skutkami kryzysu finansowego obniżając stopy procentowe) to nie sądzę aby była to duża ulga dla osób, które kiedyś za każde 100 franków raty kredytu  płaciły  220 złotych, a dzisiaj 300..

Z drugiej strony, skoro kurs jest wysoki (tak samo ma się sprawa z euro) to paradoksalnie - właśnie teraz jest dobry moment na kredyt walutowy. Myślę, że w najbliższym czasie jednak polska waluta będzie się nadal umacniać więc waluty będą tanieć - a więc spadnie nasz koszt obsługi kredytu! Taka jest moja opinia w tym zakresie i bynajmniej nie namawiam by sięze mną zgadzać :) Nie ponoszę odpowiedzialności za decyzje podjęte w oparciu o ten tekst :)

Najnowszą przeszkodą są kolejne ograniczenia przy zaciąganiu kredytów walutowych narzucane przez Komisję Nadzoru Bankowego - różnego rodzaju rekomendacje i zalecenia obniżające zdolność kredytową i czyniące te kredyty trudniejszymi w uzyskaniu. Moim (znowu moje zdanie) zdaniem trochę jest już za późno na te rekomendacje.. Trzeba było je wydawać kiedy frank był po 2,20 a euro po 3,50...

Inną sprawą., o której muszę wspomnieć przy okazji omawiania kredytów walutowych to spread walutowy. Jest to już sprawa zależna od banku, ale też generująca wyższe koszty obsługi kredytu i tak do końca nigdy nie będziemy wiedzieli co nas czeka...

No i w świetle tego... kredyt hipoteczny w złotówkach. Na pewno bezpieczniejszy - płacimy w tej samej walucie co zarabiamy (zazwyczaj) więc odpada ryzyko kursowe. Nie ma spreadu... Jest za to wyższe oprocentowanie takiego kredytu, które powoduje realny wzrost miesięcznych obciążeń. Po ostatnich promocyjnych obniżkach marż różnica między kredytami w PLN a w EUR zmalała w niektórych przypadkach do około 20%. Nadal jednak kredyt w PLN jest droższy.

Lepsze za to są warunki udzielania tych kredytów - lepsza obliczanie zdolności kredytowej i kredyty na ponad 100% wartości nieruchomości.
Odzwierciedleniem tego jest aktualna liczba ofert na rynku. W jednym z rankingów wyczytałem, że na 22 badane banki wszystkie oferowały kredyt hipoteczny w złotówkach, 14 banków miało także w swojej ofercie kredyt w EUR, natomiast tylko 7 banków oferowało kredyty we frankach szwajcarskich.

Czy to już zmierzch franka? Czy tylko chwilowa zadyszka...?

Podziel się:

komentarze (0) | zaloguj się, aby dodać komentarz

Jeszcze nie tak dawno prawdziwym hitem i leaderem na rynku produktów bankowych były kredyty hipoteczne we frankach. Wszyscy decydujący się na zakup mieszkania lub domu na kredyt bez wahania wybierali właśnie tę walutę.

Trudno się dziwić - kredyty te cieszyły się bardzo "dobrą opinią". Z jednej strony - były niżej oprocentowane od kredytów w złotówkach, z drugiej - wraz ze spadkiem wartości franka dawały dodatkowy bonus w postaci malejących rat (mniej złotówek trzeba było wydać aby zakupić franki na spłatę kredytu).

Ulegliśmy  niejako owczemu pędowi - nawet pomimo realnie niskiego kursu franka - kredyty w tej walucie nadal były bardzo popularne. Dodatkowo, wielu komentatorów rynku nadal prorokowało dalsze spadki kursów walut. Zimny prysznic pojawił się wraz z kryzysem na rynku hipotecznym - w pewnym momencie złotówka zaczęła  mocno tracić i ceny walut poszybowały w górę. Wtedy okazało się, że nasze raty wzrosły w ciągu zaledwie kilku dni prawie o 10% (nie liczę teraz dokładnie).

Szczęściem w nieszczęściu było to, że mieliśmy do czynienia z kryzysem globalnym - również gospodarka Szwajcarii odczuła spowolnienie gospodarcze co pociągnęło za sobą decyzje centralnego banku Szwajcarii o kolejnych obniżkach stopy procentowej.
To było prawdziwe wybawienie - pomimo wysokiego kursu, miesięczne raty kredytu powróciły do akceptowalnych poziomów.

Nauczka jaką otrzymaliśmy spowodowała prawie całkowite wstrzymanie akcji kredytowej w obcych walutach. Do tego, swoje 3 grosze dorzucił jeszcze ustawaodawca wprowadzając tzw Rekomendację T, która zmieniała zasady ustalania zdolności kredytowej dla kredytów walutowych.

Dzisaj ponownie obserwujemy wzmożone zainteresowanie kredytami walutowymi. Wydaje się, że przy tym kursie jest to rzeczywiście ciekawa propozycja - kursy niedawno osiągnęły swoje wieloletnie maksima - a to daje nadzieję, że w przyszłości będą bardziej spadać niż rosnąć (oczywiście tego nigdy nie będziemy pewni...)

Jeden z doradców finansowych wyliczył nawet, że obecnie kredyty walutowe mogą być ciekawszym wyborem od popularnego ostatnio kredytu z dopłatą.

Podziel się:

komentarze (0) | zaloguj się, aby dodać komentarz

Czy istnieje jeden - najlepszy kredyt hipoteczny? Teoretycznie możnaby powiedzieć, że oczywiście tak. Wystarczy spojrzeć na ranking kredytów hipotecznych by zobaczyć który kredyt mieszkaniowy jest... no właśnie jaki? Po uważnej analizie odkrywamy, że to co odpowiada jednemu, dla innego jest nie do przyjęcia. Co bierzemy pod uwagę:

• oprocentowanie kredytu
• maksymalna kwota kredytu
• prowizje i opłaty
• waluta kredytu
• czas rozpatrywania wniosku kredytowego
• wymagane dokumenty
• maksymalny okres spłaty kredytu
• obowiązek ubezpieczenia
• warunki wcześniejszej spłaty kredytu
• zdolność kredytowa

No i teraz okazuje się, że kredyt na 40 lat to zazwyczaj nie jest kredyt o najniższym oprocentowaniu. Tam gdzioe nie ma ubezpieczenia - są wyższe opłaty itd. Pokuszę sięo stwierdzenie, że choć wszyscy angażujemy się w wybór najlepszego rozwiązania to jednak - na pewnym etapie zaawansowania - tracimy nad tym kontrolę. Kiedy wybierzemy wstępnie np 3 banki, które nam odpowiadają i złożymy trzy różne wnioski kredytowe - nagle okazuje się, że już wpadliśmy w tryby machiny, z ktorej już raczej sięnie wyrwiemy.

Te wszstkie zaświadczenia o zatrudnieniu, zaświadczenia o dochodach, wycena nieruchomości, oinie z banków itp... mnogość tych wszystkich dokumentów sprawia, że kiedy któryś z banków wyda pozytywną decyzję kredytową - raczej już długo sięnie zastanawiamy tylko podejmujemy decyzję i zaciągamy kredyt.

Zawsze możemy się jeszcze pocieszać tym, że nawet jeśli kredyt okaże się dla nas w końcu mało atrakcyjny to przecież można go refinansować... tylko wtedy lepiej uważąc na zapisy odnośnie wcześniejszej spłaty kredytu :)



Podziel się:

komentarze (0) | zaloguj się, aby dodać komentarz

Zdolność kredytowa to zdolność do spłacania raty kredytu. Wydawałoby się, że zdolność kredytowa jest w danym momencie stała i pozwala na zaciągnięcie dowolnego kredytu hipotecznego. Okazuje się jednak, że nie jest to prawda. Wszytkiemu winna jest waluta kredytu. Inna będzie zdolność kredytowa dla kredytów w złotówkach a inna zdolność kredytowa przy kredytach walutowych. Co ciekawe - może też okazać się, że dla różnych walut nasza zdolność będzie różna.

W przypadku kredytu w złotówkach sprawa jest (powiedzmy ogólnie) uczciwa - to znaczy bank sprawdza ile mamy "wolnych" pieniędzy, z których moglibyśmy spłacać raty kredytu. Analityk kredytowy w banku - od naszych dochodów odejmuje wszystkie nasze stałe koszty - takie jak czynsze, opłaty za media, raty innych kredytów - a następnie odejmuje (każdy bank inaczej) kolejną kwotę "na życie".  W ten sposób mniej więcej ustala naszą zdolność kredytową... raczej nigdy nie dowiemy się jak dokładnie się to odbywa - każdy bank przyjmuje swoje indywidualne mnożniki ryzyka, któe pomniejszają/zwiększają wynik  i dlatego nasza zdolność kredytowa w różnych bankach jest zazwyczaj różna.

Inaczej sprawa się ma w przypadku innej waluty kredytu.
W przypadku np kredytu hipotecznego we frankach lub kredytu w euro, banki zmuszone są przez Komisję Nadzoru Bankowego do przyjmowania dodatkowych założeń wpływających na obliczanie zdolności kredytowej. Chodzi np o konieczność obliczania zdolności kredytowej dla hipotetycznej sytuacji, kiedy kurs waluty, w której zaciągamy nasz kredyt hipoteczny wzrośnie o kilkadziesiąty procent. Z założenia ma to zabezpieczyć kredytobiorców przed skutkami osłabienia złotówki (to znaczy ma dać pewność, że nawet jeśli kurs waluty wzrośnie to kredytobiorca w dalszym ciągu będzie zdolny do spłacania rat kredytu), efekt tego jest taki, że choć nasza zdolność w złotówkach jest wystarczająca to może się zdażyć, że nie będziemy w stanie otrzymać kredytu walutowego.

Niby dobrze bo przecież ważne jest aby przez 20 lat spłacania kredytu mieszkaniowego zawsze udawało nam się spłącać raty w terminie, z drugiej szkoda, że oprocentowanie kredytów w złotówkach jest znacząco wyższe od kredytó walutpwych - i z tego powodu musimy oddać x razy więcej...

Podziel się:

komentarze (0) | zaloguj się, aby dodać komentarz

Zdolność kredytowa czyli nasza zdolność do spłacania kredytu. Dla jednych jest błogosławieństwem, dla innych największym koszmarem... Można by się zapytać po co wogóle jest ta zdolność kredytowa i do czego służy?

Zdolność kredytowa obliczana jest przez banki. To one muszą sprawdzić czy chętny potencjalny kredytobiorca może dostać kredyt. Muszą po prostu sprawdzić czy nas stać na spłatę kredytu - a dokładniej czy będziemy mogli co miesiąc i w terminie spłacać nasze raty kredytu.

Zdolność kredytowa ustalana jest na podstawie takich informacji (dokładnie sprawdzanych) jak:

• wielkość dochodu na członka rodziny
• wysokość miesięcznych kosztów życia (prąd, czynsz, woda, telefon itp)
• ilość i wartość spłacanych już kredytów
• limity na kartach kredytowych (limit karty kredytowej niestety obniża zdolność kredytową)
• inne

Z przeprowadzonych obliczeń powinno wyjść, że nasze dochody pozwalają na pokrycie aktualnych comiesięcznych wydatków, pozwolą także w przyszłości uregulować ratę nowego - wnioskowanego kredytu, no i jeszcze, że zostaną jakieś pieniądze na tzw życie - żywność, ubrania i inne zachcianki.

W zależności od koniunktury banki raz bardziej przychylnie, a raz mniej przychylnie spoglądają na przedstawiane im informacje. w Czasie boomu i rozkwitu gospodarki, gotowe są nawet pożyczyć więcej niż wynosi wartość przedstawionych zabezpieczeń. W czasie kryzysu już tak kolorowo nie jest. To właśnie dlatego - nie tak danwno, aby kupić mieszkanie na kredyt trzeba było mieć tzw wkład włsny sięgający nawet 30% wartości mieszkania. Lekki absurd - przy zakupie mieszkania za około 300 tysięcy, kredytobiorca mysiał się wykazać posiadaniem własnych środków w wysokości 90 tys - nie licząc dodatkowych opłat, które płatne są przecież "z góry"

To dlatego w czasie kryzysu zniknęły reklamy kredytó hipotecznych - bo i tak nikogo nie było na nie stać. Baczny obserwator zauważył za to skomasowany atak reklam kart kredytowych i szybkich, drobnych pożyczek gotówkowych. No tak - bo te są znacznie wyżej oprocentowane. A jak się dawało oprocentowanie lokat na poziomie 6% to potem nie można było udzielić kredytu mieszkaniowego na 4%.

Tak prosat ekonomia :)

Podziel się:

komentarze (0) | zaloguj się, aby dodać komentarz